原标题:珠光旧改进退 火村变现与138亿纳增城白江村旧改 来源:观点地产新媒体

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  原标题:珠光旧改进退 火村变现与138亿纳增城白江村旧改 来源:观点地产新媒体

  观点地产网 这几天,不仅气温入夏,广州的旧改也在入夏。

  仅5月以来,据观点地产新媒体不完全统计,就有包括升龙、珠江控股、时代、奥园、方圆、珠光等房企在广州签下了位于番禺、增城、南沙等不同区域的旧改项目。

  其中,以珠光控股获得的新塘白江村旧村项目投资额最为巨大。

  据观点地产新媒体报道,5月25日,经公开程序和村民投票,珠光集团中标成为广州增城新塘白江村旧村全面改造项目合作企业。

  资料显示,该项目改造总用地面积143.31公顷,其中国有土地约11.86公顷、集体土地约131.45公顷(建设用地约133.92公顷、农用地约7.87公顷、未利用地约1.52公顷)。

  房屋建筑面积上,白江村改造范围内总建筑面积达143.15万平方米。

  更引人关注的是,该项目改造成本总金额为138亿元,又刷新了增城投资金额最大的旧改项目纪录,超过了才公布中标结果的长岗村。

  5月23日,经广州增城区永宁街长岗村经济联合社集体经济组织成员代表会议表决通过,升龙与珠投联合摘得长岗村旧村全面改造项目,改造成本125亿元。

  火村退 白江村进

  事实上,在珠光此次以138亿元的投资金额拿下新塘白江村旧改前不久,4月22日,珠光控股才发布公告,宣布旗下裕德投资有限公司(作为卖方)、天腾投资有限公司、广州御宏投资有限公司(主要用作对火村旧改进行投资)与买方广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙)订立协议。

  据此,后者将以15亿元代价购买御宏投资100%股份及相应贷款,这笔贷款截至去年年末约为18.18亿元,因此交易价款合计为33.18亿元。

  那份长达22页的公告其实只详细讲述了一件事,就是其以33.18亿出售了广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款。

  而在公告中,其对外宣称出售的原因是,“考虑到中美两国的贸易争端以及冠状病毒爆发,导致集团当前经营状况,为集团在不久将来募集资金带来沉重压力。”该公司在公告中提到,出售项目将令公司获取31.64亿元流动资金,亦不用再为火村未来的发展输血。

  前脚才因为目前大环境不好,不想为集团资金带来压力而把一个已经拿到手三年的旧改项目全部股权出售,后脚又拿下了一个需要投资138亿元的旧改项目。

  此前观点地产新媒体已经报道过,广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙),是一间于中国成立的有限合伙公司,最终实益拥有人为温天纳及张懿。而这间公司和珠光集团的控制人朱氏兄弟之间有着千丝万缕的联系。

  一个合理的猜测是,火村项目虽然签下已久,但此前并没有太大的资金投入,而今年却进入了真正需要大笔资金的阶段,于是珠光在此时退出。而才签约获得的白江村旧村才是前期阶段,尚不需要太多资金投入。

  至于三五年后,白江村旧村进入需要大量投资开发的阶段,珠光集团会继续自行投资,还是会再次上演一番“火村”项目操作手法,实难预料。

  事实上,广东中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示,之后房企在旧改方面的运营应该会越来越有难度。

  “接下来的一两年,房地产市场的走势很可能没大家预计的那么理想,而旧改项目的村民的赔偿预期却越来越高,旧改很可能陷入焦灼的状态。”

  珠光旧改的漫长时光

  不过,不管后期市场如何,珠光集团依然会不断地获取旧改项目,毕竟其目前补充土地的主要方式就是依赖旧改项目。

  在广州的房地产界,大部分人都知道,珠光集团旗下有大量的土地储备项目,是广州市的隐形“大地主”。

  在集团发展初期,其主要的路径是操盘烂尾楼。比如珠海拱北口岸的珠光国际大厦和从化的流溪御景,后者是“从化市第一烂尾楼”流溪河山庄的所在地,前任开发商因资金链断裂而中止了楼盘的开发,被珠光集团接手后开发成流溪御景。

  随着“烂尾楼”数量的减少,珠光集团将发展的目光转到了旧改项目上。

  黄沙项目可以说是目前珠光集团在旧改方面最受关注,也是最具代表的项目。2010年11月,珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下了位于广州荔湾区的广铁南站地块,这一总建筑面积近50万平方米的巨无霸项目在广州市区甚为罕见,被珠光集团开发成珠光御景壹号,第一期的单价已经高达6万多元/平方米。

  2012年2月9日,广州市海珠区在香港举行2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式,签约项目总额达240余亿元。其中,该区最大的城中村改造项目沥滘村改造项目被珠光集团拿下,项目投资总额达到23.8亿美元。

  然而这个项目的推进却花了漫长的六年时光,直到2018年5月《沥滘城中村改造房屋补偿方案》全村表决通过,珠光集团沥滘旧改宏伟蓝图才正式展开。

  一个原因是,这个项目体量巨大。按照公开信息显示,沥滘规划更新改造用地面积约151公顷,规划建筑总面积约436万平方米,约为2/3个珠江新城大小。

  珠光集团另一个重要的项目为广州珠江新城中最后一个进行改造的城中村项目——潭村城中村改造项目。据2014年广州市环保局在其官方网站公布的《潭村城中村改造项目环境影响报告书(公示稿)》显示,该项目总投资8亿元,施工期约35个月。

  可以看出,珠光集团在广州获得的旧改项目数量虽不算最多,但每个项目的体量都不小。更关键的是,珠光集团的这些旧改项目前期操作年期都颇为长久,拿下之后三五年似乎都无法进入开发甚至销售阶段。

  对此,黄韬表示,这和企业文化有关,有的企业可能是希望达到投资最大价值,所以会慢慢做,“一个旧改项目够一家企业吃上五年十年也是有的”。

  大盘慢做,徐徐图之,朱氏兄弟旗下的合生、珠光似乎都颇通此道。

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责任编辑:张海营